Nájomníci, ktorí sú v pasci, chcú, aby ceny domov klesli, aby sa konečne mohli dostať na realitný trh. Milióny súčasných vlastníkov chcú, aby hodnoty zostali vysoké. Tieto a ďalšie protichodné záujmy sťažujú tvorcom politík pomoc mladým Američanom na brutálnom trhu s bývaním.
Prezident Trump vníma hnev týkajúci sa dostupnosti bývania pred voľbami v polovici volebného obdobia a jeho administratíva postupne predkladá nápady, ako tento problém riešiť.
Bola predložená 50-ročná hypotéka a návrh nariadiť spoločnostiam Fannie Mae a Freddie Mac, aby kúpili hypotekárne dlhopisy v hodnote miliárd dolárov s cieľom znížiť náklady na pôžičky. Začiatkom tohto mesiaca Trump navrhol zakázať investorom z Wall Streetu kupovať ďalšie rodinné domy. Očakáva sa tiež, že v Davose oznámi plán, ktorý Američanom umožní využiť svoje dôchodkové účty na zaplatenie zálohy.
Opatrenia, ktoré poskytujú záujemcom o bývanie dodatočnú kúpnu silu, ako napríklad 50-ročná hypotéka a nižšie úrokové sadzby, neriešia základný problém nedostatku bývania a mohli by dokonca tlačiť ceny nahor.
Ak by úrokové sadzby hypoték klesli napríklad na 4,5 % bez zvýšenia ponuky nových bytov, ceny bývania by podľa analýzy AEI Housing Center v priebehu nasledujúcich troch rokov vzrástli o desatinu.
Vysťahovanie inštitucionálnych prenajímateľov z trhu s bývaním tiež nič nezmení. Investori z Wall Street vlastnia len 1 % rodinných domov v USA, hoci ich podiel je vyšší v niektorých častiach krajiny, ako napríklad v Atlante a Nashville v Tennessee, podľa údajov spoločnosti John Burns Research & Consulting.
Realita toho, čo by bolo potrebné na to, aby boli domy opäť dostupné, je krutá a ukazuje, prečo neexistuje jednoduché riešenie pre trh s bývaním.
Podľa analýzy Realtor.com by sa musela stať jedna z troch vecí, aby sa dostupnosť vrátila na úroveň z roku 2019. Skupina to definuje ako situáciu, keď kupujúci s priemerným príjmom domácnosti minie približne 20 % svojej mesačnej mzdy na splátku istiny a úrokov za dom s priemernou cenou.
Ak ceny domov a úrokové sadzby hypoték zostanú na súčasnej úrovni, na to, aby sa dostupnosť vrátila na úroveň spred šiestich rokov, je potrebné zvýšenie mediánového príjmu domácností o 56 % na 132 000 USD. Mzdy rastú rýchlejšie ako hodnoty domov, ale na to, aby sa príjmy dostali na túto úroveň, by bolo potrebných približne desať rokov.
Alebo by úrokové sadzby hypoték museli klesnúť na 2,65 %, aby mali záujemcovia o bývanie rovnakú kúpnu silu ako v roku 2019, čo je mimo veľkej recesie veľmi nepravdepodobné. Nižšie sadzby by mohli byť tiež kontraproduktívne, pokiaľ nedôjde k zodpovedajúcemu nárastu ponuky bývania, pretože lacnejšie náklady na úvery by sa premietli do vyšších cien nehnuteľností.
Tretím spôsobom, ako sa vrátiť k dostupnosti z roku 2019, je pokles cien nehnuteľností o 35 %, ako vyplýva z analýzy Realtor.com.
Politici však budú váhať riešiť krízu v oblasti bývania opatreniami, ktoré poškodzujú hodnoty, ako je dotovanie prílevu novej ponuky. Pre 88 miliónov amerických domácností, ktoré už vlastnia nehnuteľnosť, je trh s bývaním veľkým úspechom. Podľa najnovších údajov Federálneho rezervného systému mali v treťom štvrťroku 2025 takmer rekordnú hodnotu 34,4 bilióna dolárov v podobe vlastného kapitálu v nehnuteľnostiach, čo predstavuje nárast o takmer 90 % od obdobia tesne pred pandémiou.
Trump toto napätie uznal v decembri. „Ak zrazu vytvoríte veľa bývania, ceny domov klesnú. Chcem sa teda postarať o ľudí, ktorí vlastnia domy, ktorých hodnota je vyššia, ako si kedy dokázali predstaviť.„
Stavebníci sa tiež zdráhajú vytvárať prílev nových ponúk, aby to neovplyvnilo ceny a zisky. Predseda spoločnosti Lennar na poslednej konferencii o výsledkoch spoločnosti povedal, že „nedostatok ponuky nemožno vyriešiť jednoduchým zvýšením ponuky“, pretože tento prístup by poškodil Američanov, ktorí už kúpili.
Ďalším dôvodom, prečo vláda nemôže schladzovať ceny nehnuteľností, sú potenciálne dôsledky pre širšiu ekonomiku. Efekt bohatstva, ktorý podporuje spotrebiteľské výdavky, je primárne poháňaný boomom na akciovom trhu, ale pravdepodobne k nemu prispievajú aj vysoké ceny nehnuteľností.
Viac vlastníkov začína čerpať svoje vlastné imanie, čo by mohlo udržať americkú ekonomiku v chode o niečo dlhšie. Úvery na bývanie sú najrýchlejšie rastúcou kategóriou spotrebiteľských úverov, hoci z nízkej základne, podľa Marka Zandiho, hlavného ekonóma spoločnosti Moody’s Analytics.
Je ťažké prísť s celoštátnou politikou na zvýšenie ponuky bývania: Obmedzenia využívania pozemkov a zákony o územnom plánovaní stanovuje viac ako 33 000 rôznych miestnych subjektov v celej krajine. Veci sa začínajú hýbať v miestach, kde je ponuka bývania obzvlášť obmedzená. Minulý týždeň štát New York uvoľnil environmentálne pravidlá, aby sa pokúsil urýchliť výstavbu bývania.
Trumpova administratíva sa snaží v otázke bývania postupovať opatrne. Frustráciu mladých Američanov, ktorí si nemohli kúpiť vlastný dom, je potrebné riešiť spôsobom, ktorý nenaruší nafúknutú hodnotu nehnuteľností.
Zatiaľ sa návrhy Bieleho domu zameriavajú na získanie titulkov, ktoré môžu zapôsobiť na voličov. To však nezmení skutočnosť, že bývanie zostáva hrou s nulovým súčtom.
